深圳拆迁公摊面积标准，拆迁安置房公摊面积多少违法
深圳拆迁公摊面积标准，拆迁安置房公摊面积标准规定是什么
一、拆迁安置房公摊面积标准规定是什么
拆迁安置房的公摊面积标准并非由单一法律条文明确规定，而是结合多个相关法规和规范性文件进行规范。这些标准主要考虑到居民生活和社区设施的需求，通常包括公共通道、楼梯、电梯间等公共区域的面积。
一、公摊面积的计算
公摊面积是指整个建筑物中，为满足居民共同使用的部分，包括但不限于公共通道、楼梯、电梯间等共用设施的面积。拆迁安置房的公摊面积，一般按照以下方式进行计算：公用建筑面积÷套内建筑面积之和=公用建筑面积分摊系数。各套（单元）的套内建筑面积乘以公用建筑面积分摊系数，得到购房者的应合理分摊的公用建筑面积。
二、公摊面积的标准
拆迁安置房的公摊面积标准会受到当地政府和房地产主管部门的规定影响，这些规定会考虑社区规模、人口密度、公共设施配套等因素。一般来说，普通的多层住宅楼在没有地下设备用房、没有底层商铺、底层架空的情况下，公摊系数约在10%-15%；带电梯的小高层住宅，公摊系数约在15%-20%；高层住宅则更高一些，约在20%-25%。
需要注意的是，公摊面积并非越小越好，因为过小的公摊面积可能意味着社区公共设施不完善，影响居住体验。同时，购房者在购买拆迁安置房时，应了解清楚公摊面积的具体情况和计算方法，以避免因公摊面积问题产生纠纷。
总的来说，拆迁安置房的公摊面积标准是一个综合考量多个因素的复杂问题，既受到法律法规的规范，也受到实际居住需求和社区设施配套的制约。
二、回迁房公摊面积国家规定标准
法律分析：
公摊面积算法总体公式：
分摊面积=各单元的建筑面积×分摊系数(分摊系数=共有建筑面积总和/参加分摊的各单元的建筑面积总和)；
高层公摊面积计算方法：
公摊面积=建筑面积—实用面积(所谓的公摊系数，也就是房屋的得房率)。
法律依据：
《国有土地上房屋征收与补偿条例》 第三十五条 本条例自公布之日起施行。
2001年6月13日国务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》同时废止。
本条例施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理，但政府不得责成有关部门强制拆迁。
三、拆迁安置房公摊面积多少违法
法律分析：
一、一般来说,普通的多层住宅楼在没有地下设备用房、没有底层商铺、底层架空的情况下,公摊的系数约在10%-15%;带电梯的小高层的住宅,公摊的系数约在15%-20%;高层的住宅相对更高一些,约在20%-25%。
超过这个标准就涉嫌违法了。
二、安置房公摊面积包括大堂、公共门厅、走廊、过道、电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、交(配)电室、值班警卫室等。
为整幢服务的公共用房和物业管理用房以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房。
每套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙(包括山墙)，为墙体面积水面投影面积的一半。
不应计入的公用建筑空间为：
仓库、机动车库、非机动车库、车道等，作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间;售房单位自营、自用的房屋.为多幢房屋服务的警卫室、管理(其中包括物业管理)用房。
需要分摊的共有建筑面积为整幢建筑物的建筑面积扣除整幢建筑物各套套内建筑面积之和，并扣除作为独立使用的地下室、车棚、车库，为多幢服务的警卫室、管理用房，以及人防工程等之后的建筑面积。
法律依据：
《国有土地上房屋征收与补偿条例》 第八条 为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需要征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：
（一）国防和外交的需要；
（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；
（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；
（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；
（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；
（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。
衍生问题：
买安置房的风险有什么？1、政策因素。
根据相关法规及政策规定，拆迁安置房屋一般分为两大类：
一类是因重大市政工程动迁而建造的配套商品房或配购的中低价商品房。
此类房屋产权虽属于个人所有，但在取得所有权的一定期限内不能上市交易。
该类商品房和一般的商品房相比没有什么区别，属于被安置人的私有财产，没有转让期限的限制，可以自由上市交易。
2、价格因素。
目前拆迁安置房的买卖大多是在签订了拆迁安置协议但房子尚未交付的情况下转让买卖的。
由于从订立安置协议到房屋交付，中间间隔时间长、变化大。
特别是价格不断上涨，到交房时的价格可能相差近千元，拆迁户认为自己的利益受到了损失，因此拒绝交房，要求涨价，最终导致双方的矛盾加剧，引起诉讼。
3、人的因素。
共有人是拆迁安置房买卖风险的最大制造者。
他们找合同的漏洞逃避法律责任追求己方利益，或为合同的履行设置障碍。
四、回迁房公摊面积是多少
回迁房公摊面积：
1、普通的多层住宅楼在没有地下设备用房、没有底层商铺、底层架空的情况下,公摊的系数约在10%-15%;2、带电梯的小高层的住宅,公摊的系数约在15%-20%;3、高层的住宅相对更高一些,约在20%-25%。
回迁房与普通商品房在公摊面积上的规定虽然差不了多少，但仔细对比两者还是有很大差别的。
回迁房面积是按照拆迁户原来的建筑面积来计算的。
另外，回迁房的斜面结构屋顶、不规则围护物、变形缝、墙体等也算入回迁房的公摊面积。
但是有一点是不同的，那就是楼梯下方的空间面积、走廊外的通道、阳台、挑廊等建筑都不属于回迁房的公摊面积。
所以回迁房虽然属于小产权，但是在公摊面积上还是有些优势的。
被征收住宅房屋建筑面积公摊系数低于产权调换房屋建筑面积公摊系数的，应当对被征收人或公有房屋承租人增加建筑面积补助。
【法律依据】：
《中华人民共和国民法典》第二百四十三条：
为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征 收集体所有的土地和组织、个人的房屋以及其他不动产。
征收集体所有的土地，应当依法及时足额支付土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附 着物和青苗等的补偿费用，并安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农 民的合法权益。
征收组织、个人的房屋以及其他不动产，应当依法给予征收补偿，维护被征收人的合法权益;征收个人 住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。
任何组织或者个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。
五、拆迁安置房公摊面积怎么算
法律分析：
公摊面积算法总体公式：
分摊面积=各单元的建筑面积×分摊系数(分摊系数=共有建筑面积总和/参加分摊的各单元的建筑面积总和)；
高层公摊面积计算方法：
公摊面积=建筑面积—实用面积(所谓的公摊系数，也就是房屋的得房率)。
法律依据：
《国有土地上房屋征收与补偿条例》 第三十五条 本条例自公布之日起施行。
2001年6月13日国务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》同时废止。
本条例施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理，但政府不得责成有关部门强制拆迁。
六、拆迁安置房有公摊面积合理吗
回迁房公摊面积国家规定标准如下：
1、房屋补偿费。
实行货币补偿的，按照改造范围内房屋评估单价乘以房屋建筑面积确定；
实行产权调换的，综合平衡改造范围内房屋的建筑面积和市场评估价值对房屋所有权人进行安置。
对住宅实施改造，房屋所有权人选择产权调换的，改造范围内房屋和安置房屋按套内建筑面积和公摊面积分别调换，根据评估价结算套内建筑面积差价，实施单位免收公摊面积补差款。
房屋所有权人一次性付清差价款的，优惠30%；
2、公摊面积的补助。
选择产权调换的被征收人，被征收房屋为砖木结构、木单结构的，产权调换房屋以套内面积结算，免收产权调换房屋公摊面积补差款；
被征收房屋为砖混结构、框架结构的，产权调换房屋以建筑面积结算，产权调换房屋公摊面积超过建筑面积7%的部分，由政府补助。
法律依据：
《中华人民共和国民法典》第二百七十八条下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；
（七）改建、重建建筑物及其附属设施；
（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；
（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。
决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。
决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
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文章来源参考：头条-深圳拆迁公摊面积标准，拆迁安置房公摊面积怎么算
内容审核：王天子律师